Рынок апартаментов растет: если пять–семь лет назад о таком формате в Петербурге мало кто слышал, то сегодня каждый десятый покупатель недвижимости выбирает именно его. В большинстве случаев это сервисные апартаменты — апарт-отели, фактически являющиеся аналогом гостиницы: в них есть лобби, управляющая компания, фитнес-залы, а в номер можно заказать еду. Доля этого сегмента на рынке Петербурга, по данным Knight Frank, достигла рекордных 89%.

Сервисные апартаменты редко приобретаются для собственного проживания, зато это прекрасная инвестиция, куда более удобная и выгодная, чем покупка студии для последующей сдачи в аренду. Залог высокой доходности — популярность и хорошая заполняемость самого апарт-отеля. А она зависит от нескольких условий.

1. Хорошая локация

Правильно подобранная локация — непременная черта успешного апарт-отеля. Гости должны иметь возможность быстро добраться до него от вокзала или аэропорта, а из отеля — до сердца города и основных пригородов. При этом туристы хотят чувствовать себя в эпицентре событий мегаполиса, иметь в шаговой доступности кафе, рестораны, торговые центры.

Одна из ключевых особенностей удачной для апарт-отеля локации — близость метро, говорит Светлана Московченко, руководитель отдела аналитики Knight Frank St Petersburg. Кроме того, это должна быть локация с высокой деловой активностью. «Например, Московский район: рядом аэропорт, транспортные потоки обеспечивают загрузку апартаментов как туристами, так и деловыми людьми, которые приезжают в Петербург по работе», — объясняет эксперт.

Один из примеров удачного подбора локации для сервисных апартаментов — четырехзвездочный отель ARTSTUDIO M103 от известного петербургского застройщика компании RBI. Он расположен на Московском проспекте, в трех минутах пешком от станции метро «Московские ворота».

До Невского проспекта — 12 минут на метро, до Московского вокзала — 15 минут на такси, до аэропорта — 25 минут. А в шаговой доступности — бизнес-центры, конференц-залы, магазины, рестораны одной из главных магистралей города, Московского проспекта. Эта локация наполнена туристической и деловой жизнью в любой сезон, что и обеспечивает хорошую круглогодичную заполняемость отелей.

2. Статус и «звездность»

Количество звезд в названии апарт-отеля — не просто красивое дополнение, а конкретная информация, дающая представление о качестве сервиса, номеров, инфраструктуры и дополнительных услуг не только российским, но и иностранным гостям.

Классификацию проходят практически все отели. По результатам проверки и оценки им присваивается от одной до четырех звезд, а иногда — и ни одной. Чем выше категория отеля, тем комфортнее будет в нем гостям.

Успешный апарт-отель должен иметь высокий уровень, быть профессионально спроектирован и получить как минимум три звезды, уточняет Светлана Московченко. Отели с меньшим количеством звезд также могут быть популярны, но за счет снижения стоимости проживания, а значит — и снижения прибыли инвестора.

«Отель ARTSTUDIO M103 сертифицирован как отель 4*, а номера в зависимости от размера делятся на пять категорий и также соответствуют международной классификации гостиниц, — рассказывает Михаил Гущин, директор по маркетингу компании RBI. — Именно эта классификация позволяет сдавать номера и пользоваться системой букинга».

3. Управляющая компания

Один из главных критериев успешности апарт-отеля — привлечение профессиональной управляющей компании. Именно она будет обеспечивать его заполняемость и оказывать полезные услуги — искать арендаторов, подбирать номера, выполнять просьбы гостей, проводить мелкий текущий ремонт в юнитах, строить стратегию развития комплекса и отчитываться перед инвесторами о доходах и состоянии их номеров.

В апарт-проектах компании RBI работает собственная управляющая компания RBI PM, которая не просто хорошо знает свое дело, но и понимает специфику отелей сети. Она полностью берет на себя поиск арендаторов, их регистрацию, круглосуточный отельный сервис, реновацию номеров и разрешение всех нештатных ситуаций. А учитывая, что в отеле всего 485 номеров, его будет несложно заполнить и обеспечить индивидуальный подход к каждому гостю.

4. Инвестиционные программы

Успешный апарт-отель имеет понятную и четкую программу доходности. Инвестор должен понимать, как именно будет обеспечиваться получение прибыли, будет ли она зависеть от сдачи именно его номера или поделится в конце месяца между всеми инвесторами. Не исключено, что он вовсе не захочет вникать в сложности бизнеса и выберет гарантированный доход.

Разнообразие инвестиционных программ апарт-отелей и гибкий подход к условиям размещения гостей позволили этому гостиничному формату удержать заполняемость даже в период пандемии.

В апарт-отеле ARTSTUDIO M103 действует две программы доходности — «Динамический доход» и «Гарантированный доход». Первая — для тех, кто хочет иметь максимальную прибыль. Инвестор получает 75–80% арендной платы, при этом арендная ставка может быть увеличена для роста дохода.

Вторая программа — для тех, кто не хочет рисковать, а предпочитает стабильный доход каждый месяц. Инвестор будет получать сумму, прописанную в договоре, вне зависимости от заполненности отеля или других факторов. Договор по каждой из программ заключается на три года с возможностью его продления.

5. Надежный застройщик

Самая выгодная инвестиция — вложить средства в строящийся апарт-отель. Доходность получится еще выше: стоимость лота вырастет за время строительства, а после открытия прибыль будет приносить сдача юнита в аренду. К тому же, если речь идет о качественном проекте, к моменту его открытия свободных лотов, скорее всего, уже и не будет.

Поэтому огромную роль в успешности инвестиции играет репутация застройщика. Насколько прочно он стоит на ногах, сколько проектов уже реализовал, как давно работает на рынке, задерживал ли сдачу предыдущих проектов и насколько они успешны?

Все эти вопросы следует задать до покупки недвижимости, чтобы не терять деньги из-за задержки сдачи проекта или его заморозки.

ARTSTUDIO M103 — третий сервисный апарт-отель от RBI. Первый, ARTSTUDIO Nevsky, работает больше года, его рейтинг на букинге «потрясающе», а заполняемость — 95%. Второй, ARTSTUDIO Moskovsky, сдан весной 2021 года и недавно открыл свои двери для арендаторов.

6. Концепция проекта

Интересная концепция отеля выделяет проект на фоне других средств размещения, уверяют эксперты. Если турист или человек, прилетевший в Петербург с деловой целью, получает кроме обычного гостиничного сервиса положительные впечатления, его визит в город будет еще более запоминающимся, а сам отель останется в памяти — шанс, что человек вернется сюда снова, резко возрастает.

Каждый из трех отелей сети ARTSTUDIO — это площадка для знакомства с искусством. Например, ARTSTUDIO Nevsky украшен авторскими барельефами, полотнами современных российских художников и скульптурой «Ускользающая красота», привезенными из музея «Эрарта».

ARTSTUDIO Moskovsky рассказывает своим постояльцам историю ленинградского модернизма на полотнах Петра Банкова — мастера с мировым именем, чьи работы выставлены в Лувре.

«Более того, мы превратим отели в театральные площадки. В нашем первом отеле уже сейчас идет спектакль "Фаза зеркала", который был поставлен лауреатом "Золотой маски" Семеном Александровским и драматургом Асей Волошиной. Их работы презентуются в таких театрах, как МХТ имени Чехова и в других ведущих российских театрах», — отмечает Михаил Гущин.

7. Прозрачная система контроля

Успешный апарт-отель заботится не только о высокой доходности, но и о том, чтобы инвесторам было предельно понятно, откуда берется этот доход, из чего он складывается, что сделала для этого УК и в каком состоянии сейчас находится конкретный номер. Прозрачная система отчетности перед инвестором — то, что отличает хороший проект, в который стоит инвестировать.

В компании RBI подчеркивают, что выступают за прозрачность данных, поэтому дают инвестору возможность контролировать показатели успешности управления его недвижимостью в режиме онлайн.

Вход в личный кабинет предоставляется всем собственникам при передаче ключей и подписании договора на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг. Каждый из них может увидеть в личном кабинете показатели, оценить, насколько успешно сдается номер, и сравнить показатели своего юнита с показателями по этой категории номеров или по отелю в целом.