По данным Банка России, страховки — самый распространенный вид навязанных банковских услуг. Ежемесячно в службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ поступает около тысячи соответствующих жалоб. Бывали случаи, когда в нагрузку клиенту продавали целый пакет полисов — по цене, сопоставимой со стоимостью услуги, за которой человек пришел в банк.
Специально для таких случаев закон предусматривает так называемый период охлаждения для заемщиков. Это время, когда клиенты могут отказаться от дополнительных услуг, например страховки. С января 2024 года этот срок увеличится с 14 до 30 дней.
Конечно, это не значит, что все страховки — навязанные и ненужные. В перспективе они могут оказаться весьма полезными. Время от времени с недвижимостью и людьми действительно происходят ЧП, которые ставят под вопрос существование объекта и возможность платить за него.
В случае с ипотекой существует три вида профильных страховок:
- Страхование самой залоговой недвижимости от порчи и полного уничтожения из-за аварий, пожаров, стихийных бедствий (страхование конструктива).
- Страхование права собственности на жилье от посягательств неизвестных ранее владельцев, интересы которых не учли при продаже, мошеннических схем и т. д. (титульное страхование).
- Страхование заемщика от временной потери трудоспособности, инвалидности и смерти от травм или болезни.
Как правило, при выдаче ипотеки банк предлагает заемщику комплексную страховку, в которую входят все эти виды страхования. Вот тут-то на сцену и выходят те иллюзии, которые питают многие заемщики, еще ни разу не оформлявшие полис. Рассмотрим их подробнее.
Миф № 1. От страхования при получении ипотеки нельзя отказаться
В большинстве открытых источников вы найдете информацию с комментариями специалистов о том, что имущественное страхование при получении кредита на жилье является обязательным по закону «Об ипотеке» (статья 31 № 102-ФЗ). И на этом точка — то есть отказаться от него невозможно вообще.
Однако это не совсем так. В той же тридцать первой статье есть продолжение фразы: «если иное не оговорено в договоре об ипотеке». И существуют банки, которые допускают отказ от всех видов страхования.
Например, в Росбанке действует специальная программа «Назначь свою страховку», позволяющая клиентам самостоятельно выбрать актуальные риски и соответствующие виды полисов. В том числе есть опция отказа от страхования риска утраты и повреждения недвижимости, наступления инвалидности и титульного страхования. Естественно, не бесплатно — процентная ставка по кредиту в таком случае увеличивается на 0,7–1,5%, плюс комиссия за пересмотр существенных условий кредитного договора.
Другое дело, что в подавляющем большинстве случаев кредитные организации не готовы принимать на себя имущественные риски и включают в договоры закрепленное законом условие обязательного страхования имущества.
Алексей Лухтан, коммерческий директор девелоперской компании Gravion:
«Недвижимость, которая покупается в ипотеку, является залоговой, и при ее утрате банк, выдавший кредит, может понести значительные убытки. Вполне естественно, что страхование объекта недвижимости за счет клиента — обязательная процедура, которая действует до тех пор, пока имеется обременение».
Кроме того, сам заемщик может быть спокоен: при форс-мажоре ипотека будет погашена за счет страховых выплат. Алексей Лухтан подтверждает: на практике заемщики, как правило, даже не думают об отказе от этого вида страхования.
В случае с ипотекой имущественное страхование — единственный обязательный по закону вид страховки. Но при этом в некоторых случаях (с согласия банка) можно отказаться и от него.
Миф № 2. Страхование — выброшенные на ветер деньги.
Смысл ипотечного страхования в том, чтобы снизить риски клиента в непредвиденных ситуациях. Суммы в кредитных договорах фигурируют крупные, гасить ипотеку придется не один год — мало ли что может случиться за это время?
Да, страхование жизни, здоровья и титула — личный выбор заемщика, банки формально не могут заставить покупать его соответствующие полисы. Но при отказе клиента от этих страховок кредиторы получают дополнительные риски, и поэтому могут повысить ставку по кредиту.
Ирина Доброхотова, основательница компании «Бест-Новострой»:
«От страхования жизни отказаться можно, правда, банк в этом случае может повысить годовую процентную ставку на 0,2–5%. При отказе от "титула" стандартная процентная ставка по кредиту может быть увеличена на 1–1,5%».
Кроме того, заемщик сам должен понимать: если с ним произойдет несчастный случай и он потеряет возможность зарабатывать деньги, то никто не будет заниматься благотворительностью — все одолженные у банка средства придется вернуть.
«Если выплаты по кредиту для заемщика станут затруднительны или даже хуже — невозможны, но при этом страхование жизни не было оформлено, то обязательства переходят на его родных и близких, наследников. Если же и они не смогут платить по кредиту или откажутся от наследования, имущество заберет банк, — говорит Алексей Лухтан. — Оформив же страховку, заемщик при наступлении страхового случая гарантированно получит выплату, которая во много раз превышает стоимость самой страховки. Можно сказать, что, оформляя соответствующий полис, человек совершает грамотную инвестицию, обеспечивает себе уверенность и финансовую свободу в условиях погашения ипотеки».
Стоимость страхования жизни и здоровья заемщика рассчитывается индивидуально, в зависимости от его возраста, пола, имеющихся заболеваний и суммы кредита. Коэффициент по страхованию для молодых людей меньше, чем для возрастных заемщиков.
Когда речь идет о покупке жилья на вторичном рынке, то по тем же причинам имеет смысл застраховать право собственности на объект. Страховка сработает, если, к примеру, выяснится, что при продаже квартиры были нарушены права несовершеннолетних наследников бывшего владельца или в истории квартиры были какие-то мошеннические схемы, и договор купли-продажи может быть расторгнут.
«Страхование не стоит воспринимать как дополнительные расходы. Это скорее более серьезный и ответственный подход к планированию жизни. Хотя, конечно, оформлять страховку или нет, — это выбор заемщика». — резюмирует Ирина Доброхотова.
Миф № 3. Оформить полис можно только в страховой компании, которую предлагает банк
Это не так. С 1 сентября 2023 года правила изменились, и теперь застраховать недвижимость, жизнь и здоровье для ипотеки можно в любой страховой компании, если ее кредитный рейтинг имеет уровень «А-» и выше, а договор страхования соответствует условиям банка (постановление правительства РФ № 39 от 18.01.2023).
Уровень кредитного рейтинга является публичной информацией и размещается в том числе на сайте страховой компании, что ускоряет процедуру приема страховых полисов: дополнительные проверки страховщика со стороны банка становятся не нужны.
Заемщик и раньше мог выбирать компанию, в которой планировал застраховаться, но только из списка аккредитованных (т. е. уже проверенных) банком страховых компаний. Если клиент настаивал на другом страховщике, банк мог совсем отказать в выдаче кредита или, что случалось чаще, использовал финансовую форму давления, повышая ставку на 1–3%.
Некоторые кредитные организации, например Сбербанк, разрешали оформить полис у стороннего страховщика, но с условием, чтобы компания в течение месяца представила в банк документы и вошла в список одобренных.
При оформлении ипотечной сделки крупные банки часто по умолчанию предлагают заемщикам страховые продукты своих дочерних структур. И клиент даже не подозревает, что может выбрать среди других страховых компаний, которые, возможно, могут предложить гораздо более выгодные условия.
Так вот, такое право у клиента есть. И даже до вступления в силу новых правил банк не мог навязывать заемщику какую-то одну компанию: это нарушает статью 421 ГК РФ и статью 16 закона «О защите прав потребителей».
Алексей Лухтан, коммерческий директор девелоперской компании Gravion:
«Не пожалейте времени и хорошо изучите рынок страхования. Найдите те страховые, условия которых будут оптимальными по цене и набору услуг. Если банк, который вы выбрали для оформления ипотеки, заинтересован в потенциальном заемщике, он может предложить вам индивидуальные условия страхования со значительным дисконтом и максимально полным набором услуг».
Миф № 4. Комплексная страховка покрывает все страховые случаи
Это заблуждение. «Обычно в договоре страхования должно быть прописано, какие страховые случаи могут быть покрыты страховкой, а какие нет. Прежде чем подписывать договор страхования, правильно будет разобраться, какие случаи не подлежат покрытию. Так, при страховании жизни и здоровья из страховых случаев исключаются суицид, травмы или смерть из-за алкоголя и наркотиков, онкологические заболевания, туберкулез», — уточняет Ирина Доброхотова.
Как правило, в страхование жизни заемщика входят потеря трудоспособности после получения первой и второй группы инвалидности и летальный исход.
При страховании имущества и титула не покрываются случаи, связанные с порчей из-за ремонта, затопления квартиры соседями или протечки крыши. Иногда (к примеру, в новостройках) происходит естественная усадка дома и появляются трещины на всю стену. Ущерб в таких случаях по комплексной страховке, по словам Ирины Доброхотовой, тоже не компенсируется.
«Есть дополнительные виды страхования, которые обычно не входят в основной договор, но могут быть приобретены заемщиком отдельно», — говорит Алексей Лухтан. То есть клиент должен сам инициировать заключение договора для страхования рисков потери основного места работы и дохода или протечки крыши, если он покупает квартиру на верхних этажах.
В любом случае при заключении договора нужно внимательно изучить условия страхования, чтобы отказ в компенсации не стал неприятной неожиданностью.
Миф № 5. При досрочном погашении кредита сумму страхования вернуть невозможно
До 2020 года это зависело от условий договора. Если в нем был пункт о возврате части страховой премии (суммы, уплаченной за полис) при расторжении договора раньше времени, то при досрочном погашении кредита деньги возвращались клиенту. Точная сумма рассчитывалась исходя из срока действия полиса и формы оплаты (полная, частями и т. п.).
Но если такой опции в договоре не было, то страховщики далеко не всегда возвращали деньги за «неиспользованный» период, и дело часто заканчивалось судебными разбирательствами.
Изменения в закон № 483-ФЗ, вступившие в силу с 1 сентября 2020 года, сделали условия равными для всех заемщиков: погасил кредит раньше срока — забирай деньги.
Теперь клиенты банков, которые взяли кредит, оформили при этом страхование недвижимости, жизни или здоровья, а потом досрочно вернули всю сумму, имеют право вернуть страховую премию за оставшийся период. Страховая компания должна вернуть заемщику деньги по заявлению в течение семи рабочих дней при одновременном выполнении следующих условий:
- договор страхования заключен после 1 сентября 2020 года;
- страхование добровольное и оформлено при получении кредита;
- страховой случай не наступил;
- заемщик полностью досрочно погасил кредит.
Если договор страхования заключен до 1 сентября 2020 года, новые правила на него не распространяются. И вернет ли страховщик деньги, по-прежнему зависит от условий договора или степени лояльности компании к клиенту.
